Имущество, которое было нажито в браке, является совместной собственностью (ст.34 СК РФ). Одним из вариантов решения проблемы, связанной с разделом ипотеки является переоформление кредитного и ипотечного договора. Конечно, может возникнуть ситуация, когда один из супругов будет против передачи своей части имущества.
В этом случае могут быть разные правовые последствия:
1. Если отказавшийся от передачи своей доли супруг продолжает платить кредит, тогда второй стороне нужно будет ставить вопрос о выделение своей части совместной ипотеки (ст. 39 СК РФ). Такая процедура происходит с учетом положений ст.254 ГК РФ. Вопрос о выделении доли также актуально ставить тогда, когда объектом залога является однокомнатная квартира. В результате каждый супруг будет платить за свою часть недвижимого имущества.
2. Если кредит не уплачивается основным должником, и нависла угроза реализации квартиры кредитором, тогда заинтересованная сторона также может обратиться в суд. В этом случае необходимо: ставить вопрос о компенсации расходов, которые возникли в результате просрочки по кредиту; или добиваться изменения долей ипотечного имущества.
3. Стоит также рассмотреть ситуацию, когда квартира покупалась заемщиком до брака, но впоследствии кредит выплачивался супругами совместно. При таких обстоятельствах, заинтересованное лицо может ставить вопрос о: компенсации понесенных расходов; или выделении части квартиры купленной до брака, соответственно уплаченной сумме.

МЕХАНИЗМ ИПОТЕЧНОГО КРЕДИТОВАНИЯ

Механизм кредитования предусматривает непосредственное участие должника и кредитора. В то же время, если заемщик состоит в браке, тогда второй супруг выступает в качестве созаемщика. Другими словами, он дает свое согласие на совершение этой сделки (ст.7 ФЗ «Об ипотеке»). Как следствие оба супруга несут солидарную ответственность перед кредитором. Если основной должник перестанет выполнять обязательства по кредиту, тогда банк имеет право предъявить претензию ко второму заемщику.

МЕХАНИЗМ РАЗВОДА

Механизм развода предусмотрен положениями Семейного кодекса. Расторжение брака может произойти в добровольном порядке через ЗАГС (ст.18 СК РФ). Если супруги не могут найти общий язык или имеют общих несовершеннолетних детей, тогда развод можно оформить принудительно, путем подачи искового заявления в суд (ст.21 СК РФ). Однако если один из супругов будет против удовлетворения иска, тогда суд накануне расторжения брака может установить срок для примирения сторон (ст.22 СК РФ).

КАК ДЕЛИТСЯ

Если расторжение брака происходит в судебном порядке, то супруги имеют право параллельно заявить требование о разделе совместного имущества (ст.24 СК РФ). Механизм раздела общего имущества установлен положениями ст.38 СК РФ. По общим правилам семейного законодательства имущество делится в равных долях. Однако суд может отступить от равенства частей супругов, если будет установлено, что этого требуют интересы несовершеннолетних детей.

КОГДА РАЗДЕЛ ФИЗИЧЕСКИ НЕВОЗМОЖЕН

Обычно невозможно произвести раздел однокомнатной квартиры. В этом случае заинтересованное лицо должно обратиться в суд с исковым заявлением о выделении части. Кроме того, не делится имущество, которое уже находится в долевой собственности. Если рассматривать имущество, которое досталось одному из супругов по наследству, то, в этом случае также не происходит раздел ипотеки при разводе супругов. Однако может возникнуть ситуация когда второй супруг является созаемщиком по ипотечному договору и на протяжении длительного времени участвовал в погашении кредита, где залогом выступало имущество, доставшееся заемщику в наследство. В этом случае второй супруг наделяется правом, обратится в суд с иском о компенсации понесенных расходов.

КВАРТИРА И РАЗВОД ОТКАЗ ОДНОГО В ПОЛЬЗУ ДРУГОГО

Решить проблему кредитных обязательств должника можно путем переоформления ипотечного договора на другого заемщика. Однако подобный переход прав и обязанностей по кредитному договору возможен только в том случае, если потенциальный заемщик является платежеспособным. Иначе кредитор может отказать в удовлетворении этой просьбы. Для установления платежеспособности новому заемщику необходимо представить в банк пакет необходимых документов, соответственно с требованиями банка. Если же отказ от ипотеки со стороны основного заемщика произойдет негласно, тогда кредитные обязательства может взять на себя второй супруг. При этом после исполнения солидарной обязанности по кредитному договору, супруг в порядке регресса может предъявить основному должнику требования по уплаченной сумме долга (ст.325 ГК РФ), или ставить вопрос в суде о выделении части квартиры, которая ей соответствует.

ЕСЛИ КРЕДИТ ИЗНАЧАЛЬНО ОФОРМЛЯЛСЯ НА ОДНОГО

Бывают ситуации, когда имущество приобретается задолго до заключения брака, но, так как ипотечные договора заключаются на достаточно длительный период, то, впоследствии, уплата кредита производится супругами совместно. Если в процессе погашения ипотечного кредита супруги решили развестись, то раздел имущества в отдельных случаях стает неизбежным событием. На первый взгляд может показаться, что второй супруг не имеет к имуществу никакого отношения, но, это не совсем так. Если кредит на протяжении длительного времени уплачивался супругами совместно, то, после развода заинтересованное лицо может обратиться в суд с иском о компенсации понесенных расходов за тот период, когда супруги состояли в браке. Также может быть поставлен вопрос о выделении части квартиры, которая соразмерна с уплаченной суммой.

ИПОТЕКА ГРАЖДАНСКОГО БРАКА

Если супруги проживают в «гражданском браке», тогда нормы семейного законодательства на них не распространяются. Исходя из этого, раздел ипотечного имущества становится практически невозможным. Что делать в такой ситуации? В этом случае доказывать свою причастность к имуществу или к совершенным платежам по кредиту, заинтересованному лицу придется исключительно в суде. В качестве доказательства вложения личных денег можно предоставлять следующие документы: квитанции; чеки; расписки.

ОБЯЗАТЕЛЬНОЕ УСЛОВИЕ — СОГЛАСИЕ БАНКА

В связи с тем, что банк является залогодержателем ипотечного имущества, любые сделки с залоговой недвижимостью могут происходить только с согласия кредитной организации. Поэтому, если возникнет необходимость в переоформлении ипотечного договора или продажи квартиры, то заемщик предварительно должен получить письменное согласие банка (ст.391 ГК РФ). Иначе ни одна сделка не будет иметь юридической значимости.

ЧАСТНЫЕ СЛУЧАИ РАЗДЕЛА

Среди разнообразия ситуаций ипотечного кредитования можно выделить следующие: военную ипотеку; личную ипотеку.

ВОЕННАЯ

В случае с военной ипотекой раздел имущества при разводе супругов не допускается. Деньги, которые были перечислены военнослужащему в рамках накопительно-ипотечной системы (постановление Правительства от 29.01.2007 N 51), считаются целевыми и не подпадают под определение «Совместная собственность». Таким образом, после расторжения брака второй супруг не может претендовать на указанное недвижимое имущество.

ЛИЧНАЯ

Если ипотечный договор оформлялся супругом до регистрации брака, и второй супруг не принимал в его погашении никакого участия, тогда это имущество является личной собственностью заемщика и не подлежит разделу после расторжения брака (ст.256 ГК РФ). Аналогичная правовая позиция изложена в ст.36 СК РФ.

МОЖНО ЛИ ПЕРЕОФОРМИТЬ

Переоформить ипотечную квартиру одним супругом на другого, возможно, путем одновременного переоформления кредитного договора. Если в качестве нового владельца имущества рассматривать третье лицо, то в этом случае нужно полностью погасить кредит. Для переоформления имущества без полного погашения кредита, третье лицо должно быть платежеспособным.

КАК ПРОДАТЬ КВАРТИРУ В ИПОТЕКЕ ПРИ РАЗВОДЕ

Продажа ипотечной квартиры является одним из способов решения проблемы, связанной с разделом имущества. Однако чтобы осуществить сделку необходимо будет получить письменное разрешение банка. Такое развитие событий, возможно, только в том случае, если будет полностью погашен долг по кредитному договору. Поэтому заемщик должен будет уведомить потенциального покупателя об этом условии. В случае согласия покупателя оплатить задолженность, можно приступать к подготовке документов. Как вариант можно использовать предварительный договор, или заключить сразу договор купли-продажи. Подписание и нотариальная регистрация договора обычно происходит сразу после внесения покупателем всей суммы кредита в кассу банка. Основанием для совершения сделки и снятия ипотечного ареста является письменное разрешение, которое банк выдаст сразу после получения денег. Дальнейший раздел оставшейся суммы денег супруги произведут между собой по своему усмотрению.

МОЖНО ЛИ ДЕЛИТЬ, ЕСЛИ ЕСТЬ ДЕТИ

Раздел совместного имущества супругов не зависит от наличия детей. При этом: если раздел происходит в судебном порядке, допускается изменение части имущества супруга в пользу несовершеннолетнего ребенка (ст.39 СК РФ); если же дети являются совладельцами ипотечного имущества, тогда раздел имущества допускается исключительно с разрешения органов опеки (ст.37 СК РФ).

СУДЕБНАЯ ПРАКТИКА

В случае невыполнения обязательств по кредиту, банк может инициировать процедуру взыскания за счет залогового имущества. Так как изъятие и последующая реализация ипотечной недвижимости происходит по решению суда, то кредитной организации придется подавать соответствующее исковое заявление. К сожалению, анализ судебной практики показывает, что наличие существенной задолженности не оставляет должнику никаких шансов и суды удовлетворяют исковые требования кредиторов. Как следствие, на основании судебного акта кредитор получает исполнительный лист и реализовывает ипотечное имущество, параллельно выселяя супругов.